さて、都市の集積によって不足することが予想される都市のインフラを整備するには、どのように財源を調達すればよいのであろうか。
道路の整備や鉄道の整備には、右に述べた混雑料金によって、多大な財源を確保することができる。
都市ガスや電力・上下水道等も市場メカニズムを活用して、需要の増加には料金の上昇で対応し、すればよい。
その料金収入を用いてこれらの公共資本を調達建築物への課税は廃止すべきそれでは、ごみ問題も含めて、都市環境を維持するためには何が必要であろうか。 料金徴収が可能ではない財・サービスを供給するための公共資本については、どのように資金を調達すべきであろうか。
これについては、固定資産税等による地方財源にその資金を求めるべきである。 土地を高度に利用すれば、それは可能となる。
これまで以上に高度利用が実現できれば、土地の潜在的な生産性は高いのだから、土地に対する課税によって、より多くの財源を確保することができる。 これに対して、建築物に対する固定資産税は廃止すべきである。
住宅やオフィスに対する固定資産税は高度利用を阻害するので望ましくない。 その他には、固定資産税だけでなく土地譲渡所得税の一部を都市財源として用いることが適当であろう。
土地譲渡所得税は凍結効果を持つので望ましくないといわれるが、岩田規久男教授(学習院大学)の提案した延納利子税を導入することによって、凍結効果は防ぐことができる。 これらの財源を用いれば、学校の整備や病院の充実、あるいは介護施設等の拡張も実現することができる。
若い人からお年寄りまで便利で豊かな都市的な生活が実感できるように、都市を再生することができる。 このような政策が実現すれば、都市の再生が可能になり、地価も上昇する。
都市部の地価が上昇すれば、担保価値が上昇し、不良債権も減少する。 これは銀行の貸し渋りを抑制し、金融機関や産業の再生にも貢献するであろう。

都市の土地を担保として保有する銀行や金融機関に、新しい可能性を提供することができる。 金融機関が再生すれば、日本の産業にとっても再生のチャンスとなる。
新しいビジネスを開拓し、産業構造を転換する契機となる。 都市再生こそが、日本の再生をもたらす最後のチャンスかもしれない。
都市の高度利用によって、都心の地価が上昇するのに対して、郊外や地方の地価が下落する。 その結果、分配上の不平等が発生するかもしれない。
これに対処するには、固定資産税や譲渡所得税の税制を用いて地価の上昇による開発利益を吸収する必要がある。 これは真の弱者を保護するための財源となる。
また、都市のインフラ整備のために土地や家屋を収用された人々に対する補償を充実させるとともに、ゴネ得を許さずに民主的な解決を実現できるような収用ルールを確立すべきである。
このためには、公正な分配ルールと情報開示や住民参加が不可欠である。
ここで、本書の基本的な提案を要約しておこう。 都市高度利用を実現するための政策的な手段である。
都市再生(高度利用実現)の手段。 規制改革(緩和ないし強化)、積率・日照権売買市場の創設)、
・混雑料金制(ピークロード・プライシング)の導入、区分所有法
・借地借家法の改正、(定期借家権の拡充)。
・マンション建替決議の実効性向上(法定建替)
・収用権限の強化(インフラ整備・土地共同化)、短期賃貸借制度の廃止(抵当権・優先権の保護強化)。
・中古住宅市場の整備(住宅性能表示，ハザード・マップの公表)強化、工場等制限法の改正、市街化区域・調整区域制度の廃止。
・宅地転用規制の廃止(農振地域)、譲渡所得税以外の土地・住宅取引税の廃止。
・建築物(住宅・オフィス)に対する固定資産税の廃止、小規模宅地優遇税制の廃止(固定資産税・譲渡所得税)。
・生産緑地制度の廃止(相続税)。
・持家促進税制(住宅ローン利子税額控除，公庫融費)の廃止・住宅、帰属家賃に対する課税-延納利子税あるいは売却時中立課税の導入。
-課税標準の適正化(相続税・国定資産税)。

上の方法を見ると、多くのミスマッチが発生している可能性が高い。
本当に必要な人々に、土地という資源が行きわたらなければ、土地を高度に利用するというインセンティブも働かなくなってしまう。 本当に有効利用する人に土地が転売され、より効率的に土地を使う人に賃貸借されれば、都市の高度利用は実現されるはずである。
それにもかかわらず、本来、土地を有効に使う人に土地が行きわたらないという問題が発生してこれらのミスマッチの問題を扱ったのが、第一章から第3章である。 第二章では、日本の戦後からある借地借家法に焦点を当てて、オフィスやアパートの賃貸借にミスマッチが発生しており、貸したい人と借りたい人との聞の調整に障害が存在していることを明らかにする。
その準備のために、第一章では私たちが持家と借家をどのような基準で選ぶかを考えることにしよう。 第3章は、土地や住宅を売買するときに発生するミスマッチを扱う。
有効に土地を利用する人に土地が転売されない理由は、譲渡所得税や相続税などの税制に求められる。 これらの土地税制が、従来の土地利用を依然として有利にする結果、新しく土地を有効に利用する人たちに土地が転売されないという事態が発生する。
第4章では、土地所有が零細化した理由が考えられている。 土地を高度利用するにしても、定の規模以上で開発したほうが、土地を利用するのは効率的である。
ペンシルビルのような零細な土地利用は、一見してわかるように、きわめて非効率である。 このような建物がなぜ存在するのか。
また、現在でも建設されているのは、どのような理由かを明らかにし、この原因を探ることが、この章の目的である。 多くの場合には、相続税あるいは譲渡所得税といった税制が土地の切売りをもたらしている原因で、これが土地の零細化を招いている。

この章では、ひとたび零細化した土地を集約化するための手段として、どのような方策が考えられるかについても検討する。 土地所有を集約化するためには、売買を通じて、零細な土地を大規模な土地所有に変換する必要がある。
それを妨げるような税制を改め、集約化するためのインセンティブを与えることが必要である。 このとき地権者聞の利害調整において、著しい不公平をもたらさずに、他方、ゴネ得を排除するための方法を考え出さなければならない。
この際に、証券化といった手段が考えられる。 ここでは、強制的な収用権を認めたうえで、土地共同化事業において、一定の補償制度が提案される。
この点は、マンション(不燃化区分所有住宅)の今後のあり方についても大きな問題点を投げかけている。 区分所有という供給方法は、今後は「定期借家権+証券化」の組合せによって代替されることが望ましいだろう。
土地を集約化することによって、新しい建物を建設し、効率的な高度利用を実現することも必要であるが、既存の住宅を有効に活用することも、これからの課題である。 第5章では、中古住宅市場をどのように活性化するかという問題を考えてみる。
ここでは、中古住宅市場で問題となっている情報の問題、品質の問題を取り上げて、中古住宅の取引を活性化するための方法を検討したい。 これによって、既存の住宅をむだにせずに有効利用が可能となる。

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